池州市贵池区人民政府、池州市住房和城乡建设委员会关于印发《池州市主城区住宅小区物业服务考核暂行办法》、《关于建立健全物业服务项目准入与退出制度的实施意见》《关于建立实行社区物业管理“三位一体”机制的意见》的通知

 

关于建立健全物业服务项目准入与

退出制度的实施意见

 

为规范物业管理市场秩序，加强物业管理项目准入与退出管理，保证业主正常生活秩序，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等国家、省、市有关法律、法规、政策，现就物业服务项目准入与退出管理提出如下意见：

一、加强源头管理，严格物业管理项目准入机制

(一)进一步健全和完善前期物业管理招投标市场准入制度，严把资格预审关，投标企业名单报经区住房城乡建委备案核准时，应征求相关街道、社区意见，相关街道、社区全程参与，结合日常考核情况，对在整改期内的物业服务企业，一律不准进入招投标市场。未经区住房城乡建委批准，开发商不得与物业服务企业签订小区物业服务合同，开发商不能直接支付小区物业服务开办启动资金给物业服务企业，必须依法按规将开发小区物业服务开办启动资金拨付到所在街道。开发商不能直接提供公共物业用房给受委托的物业公司，而是将建成的小区物业用房按规划建设约定移交给区住房城乡建委。

(二)实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进入小区接管前，应当与业主委员会或开发建设单位签订书面物业服务合同，合同中应明确物业服务质量保证条款。物业服务企业应按建筑面积每平方米不少于0.3元的标准，一次性缴纳履约保证金，最低不少于1万元，履约保证金实行专户存储，由小区所在街道(社区)、业主委员会共同监管，经考核服务达标的，在物业服务合同期满后全额返还，服务不达标的，按考核分值区间，分比例扣减，直到扣完为止，扣减的物业服务质量履约保证金应全部用于小区物业管理。具体办法由区政府会同市住房城乡建委另行制定。

(三)加强物业服务资质管理，提高资质审批门槛。对新设立的物业服务企业从严审批，严把进入关，每年资质年审时，须先由街道(社区)签署意见，否则不予年检。

(四)强化行业培训，实行项目职业经理人制度。自2011年4月1日起，住宅小区管理项目负责人实行经理人持证上岗制度，在市物业管理主管部门统一举办的物业服务培训考核合格后，核发岗位证书。未经考核不具备岗位证书的，不得从事管理岗位。

二、依法有序，加强物业管理项目退出的监管

(一)物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、平稳有序过渡的原则进行。区住房城乡建委负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督管理、业务指导工作。制定小区管理应急预案，指导街道对辖区内退出项目管理工作实施监督和协调，组织召开联席会议。社区协助街道做好有关工作。

(二)前期物业服务合同或物业服务合同期限未满，物业服务企业或业主委员会要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知对方，并同时告知所在街道、社区和区住房城乡建委。未经业主大会表决通过，物业服务企业不得自行退出、停止服务。

(三)前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应在期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知所在街道、社区和区住房城乡建委，在街道和社区的指导下及时召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。

(四)物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未能选聘到新的物业服务企业的，街道应根据制定的小区管理应急预案临时托管，组织街道、区市容等部门做好清扫保洁、垃圾清运、绿化维护等基本服务。实际发生的费用由业主交纳，也可委托社区代为收取，或由后续新驻的物业服务企业一并承担，业主委员会配合作好收费工作。

(五)物业服务企业应坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的街接工作，保持项目管理的连续性。业主大会应从保证项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序。

物业服务企业不按本意见规定程序做好退出衔接工作的，由区住房城乡建委将该企业的不良行为书面报送至市房产事务局，记入该企业诚信档案，并向社会公布；取消该企业自公布之日起一年内的参与物业服务项目招投标资格，三年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动。

 

关于建立实行社区物业管理“三位一体”

机制的意见

 

为提高物业服务水平和社区居民的居住质量，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等规定，现结合实际，对在主城区小区物业管理实行社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”机制提出如下意见：

一、重要意义

建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、互相促进的物业管理机制是充分调动三方力量，提升物业管理工作水平和社区工作水平，构建和谐社区的需要，是提高居民生活质量、保障居民居住安全、营造舒适优雅生活环境的需要。

二、工作目标

2011年，在主城区规模小区试行“三位一体”机制；2012年，在已实施物业管理的小区全面推行“三位一体”机制。

三、工作模式

(一)完善组织机构。各社区居委会在“三位一体”机制中处于主体地位，社区居委会主任属于小区业主的，原则上可担任所在小区业主委员会主任，其他各小区业主委员会主要成员也应吸纳社区居委会工作人员积极参加。社区居委会必须明确专人负责“三位一体”机制的落实。

(二)明确工作职责。街道是推行“三位一体”物业管理机制的责任单位，要按照属地管理原则，在区政府的统一组织领导下，认真做好社区居委会、业主委员会、物业服务企业之间的协调工作。

社区居委会负责“三位一体”物业管理机制的组织实施，其职责如下：

1.建立社区建设与管理的服务网络；

2.配合解决社区卫生、排水、道路、路灯等方面存在的问题；

3.广泛宣传发动群众，引导社区居民遵规守约，营造良好的社区管理氛围；

4.对小区业主委员会和物业服务企业的工作进行监督指导；

5.受理小区业主的投诉建议，协调处理物业管理工作中发生的矛盾纠纷；

6.组织社区文化娱乐活动。

业主委员会是业主大会选举的执行机构，其职责如下：

1.执行业主大会的决定、维护业主的合法权益；

2.召开业主大会，报告物业管理的实施情况；

3.代表业主与由业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同；

4.及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5.教育、督促业主遵守管理规章制度；

6.协助物业服务企业督促业主及时缴纳物业服务费；

7.业主大会赋予的其他职责。

物业服务企业根据物业管理的有关规定，按照物业服务合同的约定，做好小区物业服务工作，其职责如下：

1.物业管理区域内共用部位和公共设施及设备日常运行、维修养护管理；

2.物业管理区域内的主要通道、停车场交通和各种车辆(包括机动车和非机动车)的统一管理；

3.物业管理区域内的清洁卫生和绿化管理；

4.物业管理区域内公共秩序维护，协助做好安全防范工作；

5.物业管理区域内智能化系统的日常维护与管理；

6.对物业管理区域内住户装饰装修活动进行监管，对业主违规进行的装饰装修行为进行劝阻、制止，制止不了的及时报告；

7.物业档案资料的建档管理；

8.突发事件的应急管理；

9.及时向社区居委会和业主委员会报告小区物业管理情况；

10.配合社区居委会和业主委员会开展社区公益活动；

11.法律法规及物业服务合同规定的其他事项。

四、工作机制

(一)建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议制度。每两月至少召开一次社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议，会议由社区居委会主持，主要内容是听取有关小区物业管理情况报告，研究小区管理措施，明确下一个阶段的工作任务和措施。若小区遇有重大事件或重要活动，社区居委会、业主委员会、物业服务企业均可提请召开联席会议。要建立完善定期议事制度，定期召开会议，对事关小区整体事务的问题制定统一的工作措施，重大问题三方共同研究，重要工作三方共同开展行动，相互协调，相互补充，相互支持。要建立规范的议事决策、执行和监督程序，明确各自职责，共同制定小区有关宣传、教育、治安、绿化、保洁、文化、体育、娱乐、消防等各项服务和管理制度。

(二)建立受理投诉及报告制度。社区居委会、业主委员会、物业服务企业应及时受理小区业主对小区管理的投诉和建议，及时报告小区物业管理的情况，协调解决小区管理中的有关问题。需要相关职能部门帮助协调解决的问题，要及时向相关职能部门报告。

(三)加强相互沟通协调。社区居委会、业主委员会、物业服务企业要密切协调配合，共同处理事关小区和谐与稳定的事务。业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主与开发企业之间发生的矛盾与纠纷，社区居委会要主动参与协调，及时化解矛盾，把问题解决在基层。

物业服务企业退出小区管理，社区居委会要协助业主委员会依法选聘物业服务企业。对尚未成立业主委员会的小区，各街道要切实负起责任，在住房城乡建设部门的指导下，组织社区居委会和业主代表选聘过渡期的物业服务企业，待业主大会召开后，再由业主大会选聘物业服务企业。

社区居委会要全力支持并监督物业服务企业依法履行合同，做好服务管理工作，不得增加物业服务企业负担。社区居委会、业主委员会要全力支持物业服务企业做好物业服务费的收缴工作。物业服务企业要大力支持配合社区居委会、业主委员会开展各项社区活动。

附表

池州市住宅小区物业服务考核评分标准

 

住宅小区名称：                      物业服务企业名称：

 

 

 

备注：第二--五项评分时，对照该项目的《(前期)物业服务合同》和服务标准承诺进行检查。

 

考核单位(章)：                                       年    月    日